韩世同央企逆市高价拿地难改楼市跌势

2019-08-16 19:52:07 来源: 安顺信息港

  广州首试勾地、新政细则后首拍——荔湾芳村高尔夫球场两块靓地出让落锤,9家房企争夺,经过近100轮举牌,中铁房地产集团房企以12.95亿夺得两地,溢价高达129%。

  这次拍卖的是荔湾区芳村高尔夫球场A地块和B地块。A地块占地面积28122平方米,建筑面积84 66平方米,挂牌起始价27966万元,折合楼面地价 14.8元/平方米。拍卖结果是由央企中铁房地产集团6.25亿夺得A地块,折合楼面价7408元/平米。B地块占地面积 7000平方米,包括AF0 0622、AF0 062 两块地,建筑面积分别是88896、29 1平方米,挂牌起始价28529万元,折合楼面地价 107元/平方米。也是被中铁房地产集团6.7亿夺得,折合楼面价7296元/平方米。

  有媒体认为从南沙区龙穴岛2010NJY-2地块、开发区KXC-J1- 地块的流拍,到该两块地遭疯抢,2010年土地市场的冷清一扫而空。

  针对此次土地拍卖,合富置业首席分析师龙斌表示,两块地的出让价比预期略高,总的看竞争激烈,但不失理性。得主中铁集团乃国企,资金实力不一般,结果会给市场传达什么信息?广州楼市目前有强支撑,后市看好。

  满堂红研究部高级主任肖文晓表示,7000多的楼面地价,放在市场好的时候,大家会觉得便宜了,放在现在算是中规中矩,不觉得是楼市的什么强心针。08年调控之初,员村绢麻厂地王够强力了,一样改变不了跌势。

  我查了一下之前上的预测,大致认为拍卖结果会在元/平方米。而目前该区域房价大约为1 000元/平方米,有人甚至据此预测这两幅地的住宅两年后入市售价在1.8万-2.1万元/平米。

  如果真的如此,这次拍出的地价是否太低了呢?而我比较认同经纬朱欣苑的判断,她认为该地块楼面地价5000元/平米左右比较合理,超过7000元/平米就偏高。因为,虽然芳村一带目前的房价还比较高,例如广物荔江美筑二期售价大约在1 元/平米,据称复式要2万/平米。但阳光家缘显示该盘一期均价为1188 元/平米,已售242套、仅剩11套;二期均价1567 元/平米,但仅销售24套、还有2 7套未售。

  而芳村的房价2009年以前一直在万元以下、甚至在8000元以下徘徊,只是由于该区域楼盘少,加上近期在广佛同城、白鹅潭经济圈等利好推动下,因此房价开始不断飙升,但市场认可和接受的程度并不是太高。

  在目前新政调控的环境下,房价已经开始出现回落,在土地拍卖现场提示周边房价为1 000元/平米左右。如果,未来房价不是走高而是走低,例如象2008年那样芳村的房价可能只能买到元/平米,那7000多元的楼面地价显然就偏高。

  金沙洲的楼盘房价高的时候洋房可以高达元/平米,但房价低的时候会降到元/平米,价格变化幅度高达40%-50%。当时楼面地价8000多元/平米的地王都无法开发,其中一幅已经被政府收回。因此,对未来房价的预期不宜过度乐观,如果房价不是在目前的基础上走高而是走低要如何应对?

  我也比较认同萧文晓的看法,的确在市场已经形成整体回落态势的情况下,个别地块高价出让是无法逆转局势的,典型的就是恒大逆市高价拿下的员村地块。但萧文晓只说了市场好和市场一般的情形,认为在现在看是中规中矩,不觉得是什么强心针。没有说的情形是:市场不好或者很糟的话,这样的地价其实是偏高的,而且就连合富的龙斌现在也认为这一地价比预期略高。

  央企高价拿地的现象屡见不鲜,但在市道如此明确、房价即将进入调整阶段逆市高价拿地,其精神可嘉、但市场的意识、把握和判断却难以恭维。事实上,央企、国企和房企误判市场和形势的例子也不胜枚数,是否误判今年下半年就可见分晓。

  不过,这次拍卖的结果对地方政府完成今年的推地任务的确是增强了信心,如果结果不理想穗,24条提出今年要完成出让5平方公里住宅用地、其中2平方公里中心城区用地的任务就有可能受到影响。

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